Một trong những rào cản lớn nhất khi mua bất động sản đầu tư là tiền trả trước. Khác với nhà để ở, nhà đầu tư thường phải bỏ ra nhiều tiền mặt hơn ngay từ đầu. Hiểu rõ mức yêu cầu và những yếu tố tác động sẽ giúp bạn lập kế hoạch chính xác thay vì đoán mò.
Vì sao nhà đầu tư phải trả trước nhiều hơn?
Với người cho vay, bất động sản đầu tư rủi ro cao hơn nhà để ở. Nếu gặp khó khăn tài chính, người ta thường ưu tiên giữ căn nhà mình đang sống hơn là căn cho thuê. Vì vậy người cho vay yêu cầu trả trước cao hơn để giảm rủi ro.
Mức trả trước theo loại vay
Vay đầu tư thông thường
- Nhà 1 căn hộ: thường từ 15-25%
- Nhà 2-4 căn hộ: thường từ 25% trở lên
Trả trước 25% thay vì 15% thường mang lại lãi suất tốt hơn, nên nhiều nhà đầu tư cân nhắc bỏ thêm để tiết kiệm về lâu dài.
Vay DSCR
Thường yêu cầu 20-25% trở lên. Vì loại này bỏ qua hồ sơ thu nhập cá nhân, người cho vay bù lại bằng cách yêu cầu trả trước và dự phòng cao hơn.
Vay nhà ở thứ hai
Nếu căn nhà đủ điều kiện là nhà ở thứ hai (bạn tự dùng một phần thời gian), trả trước có thể thấp hơn — nhưng điều kiện sử dụng rất nghiêm ngặt và thường không áp dụng cho căn cho thuê quanh năm.
Các yếu tố có thể làm thay đổi mức trả trước
- Điểm tín dụng: điểm cao hơn có thể mở ra mức trả trước thấp hơn và lãi suất tốt hơn
- Số căn hộ: nhà nhiều căn hộ thường cần trả trước nhiều hơn
- DSCR của căn nhà: dòng tiền mạnh có thể giúp điều khoản tốt hơn
- Khoản dự phòng: người cho vay muốn thấy tiền mặt còn lại sau khi đóng
Đừng quên các chi phí ngoài tiền trả trước
Tiền trả trước chỉ là một phần của tổng tiền mặt cần chuẩn bị. Bạn cũng nên tính:
- Chi phí đóng: thường 2-5% giá mua
- Dự phòng: vài tháng chi trả nợ trong tài khoản
- Sửa chữa hoặc nội thất: đặc biệt với cho thuê ngắn hạn, chi phí trang bị có thể đáng kể
Có cách nào giảm số tiền mặt cần bỏ ra không?
Một số nhà đầu tư dùng vốn từ căn nhà hiện có — qua vay lại rút tiền mặt (cash-out refinance) hoặc HELOC — để có tiền trả trước cho căn tiếp theo. Đây là chiến lược phổ biến, nhưng cần tính toán kỹ vì nó làm tăng tổng nợ của bạn. Việc này nên bàn kỹ dựa trên tình hình cụ thể.
Con số trả trước phù hợp phụ thuộc vào loại vay, loại nhà và hồ sơ của bạn. Nếu bạn muốn biết cần chuẩn bị bao nhiêu cho một thương vụ cụ thể, William Trinh (NMLS 2837392) sẵn lòng trao đổi miễn phí và giúp bạn tính toán tổng số tiền mặt cần thiết trước khi bắt đầu.