Nếu bạn định vay DSCR để mua nhà cho thuê, việc tự tính được tỷ lệ này trước khi nộp hồ sơ sẽ giúp bạn biết mình đứng ở đâu. Con số này quyết định phần lớn khả năng được duyệt và cả số tiền bạn có thể vay. May mắn là công thức khá đơn giản.
Công thức cơ bản
DSCR = Thu nhập cho thuê hàng tháng ÷ Tổng chi trả nợ hàng tháng
Phần "chi trả nợ" thường được viết tắt là PITIA, gồm:
- Principal — tiền gốc
- Interest — tiền lãi
- Taxes — thuế bất động sản
- Insurance — bảo hiểm
- Association dues — phí HOA (nếu có)
Ví dụ tính toán
Giả sử bạn mua một căn nhà cho thuê với các con số sau:
- Tiền thuê thị trường: 2.400 đô/tháng
- Gốc + lãi: 1.500 đô/tháng
- Thuế bất động sản: 300 đô/tháng
- Bảo hiểm: 120 đô/tháng
- Phí HOA: 80 đô/tháng
Tổng chi trả nợ = 1.500 + 300 + 120 + 80 = 2.000 đô/tháng.
DSCR = 2.400 ÷ 2.000 = 1,20.
Con số 1,20 nghĩa là căn nhà tạo ra dòng tiền nhiều hơn 20% so với mức cần để trả nợ — một tỷ lệ mà nhiều người cho vay xem là lành mạnh.
Người cho vay muốn thấy con số bao nhiêu?
Ngưỡng thay đổi tùy người cho vay, nhưng thường:
- Từ 1,25 trở lên: rất tốt, thường được điều kiện thuận lợi nhất
- 1,0 đến 1,24: vẫn được, căn nhà tự trả được cho mình
- Dưới 1,0: căn nhà không tự trả nổi khoản vay; một số chương trình vẫn nhận nhưng thường yêu cầu trả trước nhiều hơn hoặc lãi suất cao hơn
Tính DSCR cho nhà cho thuê ngắn hạn thì sao?
Với Airbnb hay cho thuê ngắn hạn, thu nhập không đều như cho thuê dài hạn — có mùa cao điểm và mùa thấp điểm. Người cho vay thường dùng doanh thu bình quân 12 tháng (từ lịch sử vận hành hoặc dữ liệu thị trường của khu vực) rồi trừ đi tỷ lệ trống phòng và chi phí vận hành trước khi đưa vào công thức. Vì vậy con số DSCR dùng để xét duyệt có thể thấp hơn doanh thu gộp mà bạn thấy trên bảng thống kê.
Một lưu ý quan trọng: khả năng đủ điều kiện vay không đồng nghĩa với việc bạn được phép vận hành cho thuê ngắn hạn ở địa phương. Quy định khác nhau theo từng thành phố và quận — hãy kiểm tra kỹ trước khi tính toán dựa trên doanh thu Airbnb.
Vài cách cải thiện DSCR
- Trả trước nhiều hơn để giảm khoản chi trả gốc và lãi
- Chọn căn nhà ở khu vực có tiền thuê so với giá mua tốt hơn
- Mua căn không có phí HOA, hoặc phí thấp
- So sánh nhiều cơ cấu vay khác nhau để tìm khoản chi trả tối ưu
Tính DSCR chỉ mất vài phút, nhưng hiểu con số đó phản ánh điều gì mới là điều thực sự giúp bạn ra quyết định. Nếu bạn muốn cùng xem qua các con số cho một căn nhà cụ thể, William Trinh (NMLS 2837392) sẵn sàng trao đổi miễn phí và giúp bạn ước tính DSCR trước khi bạn đưa ra lời đề nghị mua.