Với người mua, một căn nhà cho thuê là một căn nhà. Nhưng với người cho vay, cho thuê ngắn hạn (Airbnb) và cho thuê dài hạn (hợp đồng thuê 12 tháng) là hai câu chuyện rủi ro khác nhau. Hiểu được cách họ nhìn nhận hai loại này sẽ giúp bạn chuẩn bị hồ sơ tốt hơn và không bất ngờ về điều khoản.
Vấn đề then chốt: tính ổn định của thu nhập
Cho thuê dài hạn có hợp đồng và dòng tiền đều đặn — người thuê ký thuê một năm, người cho vay biết chính xác con số mỗi tháng. Cho thuê ngắn hạn thì doanh thu lên xuống theo mùa, theo ngày trong tuần, theo sự kiện địa phương. Sự dao động này khiến người cho vay xem cho thuê ngắn hạn là rủi ro cao hơn một chút, và điều đó phản ánh vào điều khoản khoản vay.
Cách tính thu nhập khác nhau ra sao
Cho thuê dài hạn
Người cho vay thường dùng hợp đồng thuê hiện tại hoặc báo cáo tiền thuê thị trường, rồi tính khoảng 75% con số đó (trừ đi phần dự phòng cho trống phòng và bảo trì). Con số này khá dễ dự đoán.
Cho thuê ngắn hạn
Người cho vay muốn thấy lịch sử doanh thu 12 tháng, hoặc với căn mới thì dùng dữ liệu thị trường của khu vực. Họ trừ đi tỷ lệ trống phòng cao hơn, chi phí vận hành, phí quản lý và dọn dẹp. Vì vậy con số thu nhập ròng dùng để xét duyệt thường thấp hơn nhiều so với doanh thu gộp mà bạn thấy.
Trả trước và lãi suất
- Cho thuê dài hạn: trả trước thường từ 15-25%, lãi suất tương đối cạnh tranh cho khoản vay đầu tư
- Cho thuê ngắn hạn: trả trước có thể cao hơn, và lãi suất có thể nhỉnh hơn một chút vì thu nhập biến động và rủi ro vận hành lớn hơn
Loại vay nào thường dùng cho từng loại
Cả hai đều có thể dùng vay thông thường hoặc vay DSCR. Với cho thuê ngắn hạn, vay DSCR ngày càng phổ biến vì nó cho phép dùng dòng tiền của chính căn nhà — bao gồm doanh thu Airbnb — để đủ điều kiện, thay vì thu nhập cá nhân của bạn.
Rủi ro vận hành mà người cho vay ngầm cân nhắc
- Cho thuê ngắn hạn phụ thuộc vào du lịch và có thể bị ảnh hưởng bởi kinh tế hoặc sự kiện bất ngờ
- Nhiều thành phố siết chặt quy định cho thuê ngắn hạn, có thể làm thay đổi khả năng vận hành
- Cho thuê dài hạn ổn định hơn nhưng lợi nhuận trên mỗi đêm thường thấp hơn
Điều quan trọng cần nhắc lại: quy định cho thuê ngắn hạn khác nhau theo từng thành phố và quận, và có thể thay đổi. Việc đủ điều kiện vay không đồng nghĩa với việc bạn được phép vận hành Airbnb tại địa phương đó.
Vậy loại nào tốt hơn?
Không có câu trả lời chung. Cho thuê ngắn hạn có thể mang lại dòng tiền cao hơn ở khu du lịch nhưng tốn công vận hành và rủi ro pháp lý lớn hơn. Cho thuê dài hạn ít công sức hơn, thu nhập ổn định, dễ tài trợ hơn. Điều quan trọng là chọn chiến lược phù hợp với mục tiêu, thị trường và mức độ sẵn sàng vận hành của bạn.
Nếu bạn đang phân vân giữa hai hướng đi và muốn hiểu cách mỗi loại ảnh hưởng đến khoản vay của mình, William Trinh (NMLS 2837392) sẵn lòng trao đổi miễn phí và cùng bạn so sánh các con số cụ thể.