Mua căn nhà cho thuê ngắn hạn đầu tiên vừa hào hứng vừa dễ khiến người ta bối rối, nhất là ở khâu tài trợ. Là người từng tự sở hữu và vận hành một căn cho thuê ngắn hạn, tôi có thể nói rằng chọn đúng cấu trúc khoản vay ngay từ đầu sẽ ảnh hưởng lớn đến dòng tiền của bạn về sau. Dưới đây là những điều cần biết.
Trước tiên: hiểu luật địa phương
Trước khi nghĩ đến khoản vay, hãy kiểm tra xem thành phố hoặc quận nơi bạn định mua có cho phép cho thuê ngắn hạn hay không. Nhiều nơi yêu cầu giấy phép, giới hạn số đêm mỗi năm, hoặc cấm hẳn ở một số khu dân cư. Việc bạn đủ điều kiện vay không hề đảm bảo bạn được phép vận hành Airbnb tại đó. Đây là bước đầu tiên, không phải bước sau cùng.
Các lựa chọn tài trợ phổ biến
1. Vay nhà ở thứ hai (second-home loan)
Nếu bạn định tự dùng căn nhà một phần thời gian và nó nằm ở khu nghỉ dưỡng, khoản vay nhà ở thứ hai có thể có trả trước thấp hơn. Tuy nhiên loại này có quy định nghiêm ngặt về việc sử dụng — nếu bạn cho thuê quanh năm thì nó thường không phù hợp.
2. Vay đầu tư thông thường
Đây là lựa chọn phổ biến. Người cho vay sẽ xét thu nhập cá nhân, khai thuế và DTI của bạn. Trả trước thường từ 15-25%.
3. Vay DSCR
Loại này xét dòng tiền của chính căn nhà thay vì thu nhập của bạn. Rất phù hợp nếu bạn tự kinh doanh hoặc muốn dùng doanh thu cho thuê để đủ điều kiện. Trả trước thường 20-25% trở lên.
Bạn cần chuẩn bị bao nhiêu tiền mặt?
Ngoài tiền trả trước, hãy tính đến:
- Chi phí đóng (closing costs): thường 2-5% giá mua
- Khoản dự phòng: nhiều người cho vay muốn thấy vài tháng chi trả nợ trong tài khoản
- Nội thất và trang bị: một căn cho thuê ngắn hạn cần đầu tư đồ đạc, khác hẳn cho thuê dài hạn — có thể tốn từ vài nghìn đến vài chục nghìn đô tùy quy mô
Dùng doanh thu cho thuê ngắn hạn để đủ điều kiện
Một số chương trình cho phép dùng doanh thu Airbnb dự kiến để hỗ trợ hồ sơ vay. Nếu căn nhà đã có lịch sử vận hành, doanh thu quá khứ có thể được dùng. Nếu là căn mới, người cho vay thường dựa vào báo cáo tiền thuê thị trường của khu vực. Doanh thu gộp sẽ bị trừ tỷ lệ trống phòng và chi phí trước khi tính.
Những sai lầm phổ biến của người mua lần đầu
- Chỉ nhìn doanh thu gộp mà quên chi phí vận hành, phí quản lý, dọn dẹp, và mùa thấp điểm
- Bỏ qua việc kiểm tra luật cho thuê ngắn hạn địa phương trước khi chốt
- Không chừa đủ khoản dự phòng cho những tháng trống
- Chọn sai loại vay và bị ràng buộc điều khoản không phù hợp
Lời khuyên về thuế
Cho thuê ngắn hạn có cách xử lý thuế riêng, khác với cho thuê dài hạn, và có thể ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của bạn. Hãy trao đổi với kế toán viên (CPA) của bạn để hiểu rõ tình huống cụ thể trước khi mua.
Căn cho thuê ngắn hạn đầu tiên là một cột mốc lớn, và việc tài trợ không nhất thiết phải rối rắm. Nếu bạn muốn tìm hiểu lựa chọn nào phù hợp với mục tiêu và ngân sách của mình, William Trinh (NMLS 2837392) sẵn lòng trao đổi miễn phí và giúp bạn lập kế hoạch từ những con số thực tế.