Nhiều nhà đầu tư bất động sản thành công không phải nhờ liên tục dành dụm tiền mặt, mà nhờ biết dùng vốn (equity) đã tích lũy trong các căn nhà họ đang sở hữu. Một trong những công cụ phổ biến nhất để làm điều đó là vay lại rút tiền mặt (cash-out refinance). Đây là cách nó hoạt động và những gì bạn cần cân nhắc.
Vay lại rút tiền mặt là gì?
Khi giá trị căn nhà tăng và bạn đã trả bớt nợ, bạn tích lũy được vốn — phần chênh lệch giữa giá trị căn nhà và số nợ còn lại. Vay lại rút tiền mặt là việc thay khoản vay cũ bằng một khoản vay mới lớn hơn, và bạn nhận phần chênh lệch bằng tiền mặt.
Ví dụ: căn nhà trị giá 500.000 đô, bạn còn nợ 250.000 đô. Nếu người cho vay cho phép vay lại tới 75% giá trị (375.000 đô), bạn có thể rút ra khoảng 125.000 đô tiền mặt (trước chi phí), trong khi khoản vay mới trở thành 375.000 đô.
Vì sao nhà đầu tư dùng cách này?
- Lấy tiền trả trước cho căn bất động sản tiếp theo
- Tài trợ cho việc sửa chữa, nâng cấp làm tăng giá trị
- Gom nhiều khoản nợ lãi cao thành một khoản
- Có tiền mặt dự phòng để nắm bắt cơ hội
Sức mạnh của chiến lược này là bạn dùng vốn "ngủ yên" trong một căn nhà để tạo ra tài sản mới, thay vì chờ nhiều năm mới đủ tiền mặt.
Người cho vay yêu cầu gì?
- Đủ vốn: với nhà đầu tư, thường bạn phải giữ lại ít nhất 25-30% vốn sau khi rút
- Điểm tín dụng tốt
- Chứng minh thu nhập hoặc dòng tiền: tùy loại vay (thông thường hay DSCR)
- Định giá lại căn nhà để xác nhận giá trị hiện tại
Ưu điểm
- Tiếp cận vốn lớn mà không cần bán căn nhà
- Có thể tiếp tục hưởng lợi từ dòng tiền và tăng giá của căn nhà gốc
- Giúp mở rộng danh mục nhanh hơn
Nhược điểm cần cân nhắc
- Khoản vay mới lớn hơn nghĩa là chi trả hàng tháng cao hơn
- Nếu lãi suất hiện tại cao hơn lúc bạn vay ban đầu, chi phí có thể tăng đáng kể
- Có chi phí đóng cho khoản vay mới
- Rút vốn làm tăng đòn bẩy tài chính — rủi ro lớn hơn nếu thị trường đi xuống
Vay lại rút tiền mặt hay HELOC?
Cả hai đều là cách khai thác vốn. Vay lại rút tiền mặt thay hẳn khoản vay cũ và cho một khoản tiền lớn một lần. HELOC là hạn mức tín dụng linh hoạt, rút bao nhiêu tính lãi bấy nhiêu, và không đụng đến khoản vay gốc. Lựa chọn phù hợp phụ thuộc vào lãi suất hiện tại của bạn, mục tiêu và mức độ linh hoạt bạn cần.
Đừng quên yếu tố thuế
Việc rút tiền mặt qua vay lại và cách sử dụng khoản tiền đó có thể có ảnh hưởng về thuế. Hãy trao đổi với CPA của bạn để hiểu tình huống cụ thể trước khi quyết định.
Vay lại rút tiền mặt là công cụ mạnh khi dùng đúng lúc và đúng cách, nhưng cần tính toán cẩn thận vì nó làm tăng tổng nợ của bạn. Nếu bạn muốn biết mình có bao nhiêu vốn khả dụng và liệu chiến lược này có phù hợp với kế hoạch của mình hay không, William Trinh (NMLS 2837392) sẵn lòng trao đổi miễn phí và cùng bạn xem qua các con số.