Khi bạn hỏi ngân hàng cho vay bao nhiêu để mua nhà, con số đầu tiên họ tính không phải là điểm tín dụng, mà là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI, debt-to-income ratio). Đây là thước đo xem mỗi tháng bạn dùng bao nhiêu phần trăm thu nhập để trả nợ. Hiểu DTI giúp bạn biết trước mình mua được căn nhà giá bao nhiêu.
DTI được tính như thế nào?
DTI là tổng các khoản nợ hàng tháng chia cho thu nhập trước thuế hàng tháng. Có hai loại:
- Front-end DTI: chỉ tính chi phí nhà ở (tiền vay gốc, lãi, thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA nếu có).
- Back-end DTI: tính tất cả nợ hàng tháng gồm nhà ở cộng thẻ tín dụng, vay xe, vay sinh viên, tiền cấp dưỡng.
Ví dụ: thu nhập trước thuế 6.000 đô một tháng, tổng nợ hàng tháng 2.400 đô, thì back-end DTI là 40%.
Ngưỡng DTI thường gặp
Mỗi loại vay có giới hạn khác nhau, nhưng nhìn chung:
- Conventional: thường tối đa khoảng 45% đến 50% với hồ sơ mạnh.
- FHA: có thể linh hoạt hơn, đôi khi lên tới 50% hoặc hơn nếu có yếu tố bù trừ.
- Nhiều ngân hàng thích thấy back-end DTI dưới 43% để an toàn.
DTI càng thấp, bạn càng dễ được duyệt và đôi khi được lãi suất tốt hơn.
Vì sao DTI giới hạn số tiền vay
Giả sử ngân hàng cho phép DTI tối đa 45%. Với thu nhập 6.000 đô một tháng, tổng nợ được phép là 2.700 đô. Nếu bạn đã trả 700 đô cho vay xe và thẻ, chỉ còn 2.000 đô cho khoản nhà. Con số 2.000 đô đó, sau khi trừ thuế và bảo hiểm, sẽ quyết định giá nhà tối đa bạn mua được. Đây là lý do trả bớt nợ khác giúp bạn mua được nhà lớn hơn.
Cách hạ DTI trước khi vay
- Trả hết các khoản nợ nhỏ như thẻ dư ít hoặc vay còn vài kỳ, để xóa hẳn khoản trả hàng tháng.
- Tránh mua xe trả góp trong giai đoạn chuẩn bị, vì một khoản trả xe 500 đô có thể làm giảm khả năng vay nhà hàng chục nghìn đô.
- Tăng thu nhập được ghi nhận: thu nhập phụ ổn định 2 năm, tiền cho thuê, hoặc thêm người đồng vay có thu nhập.
- Đặt cọc nhiều hơn để giảm khoản vay và tiền trả hàng tháng.
Đừng quên phần còn lại của bức tranh
DTI quan trọng nhưng không phải tất cả. Ngân hàng còn nhìn điểm tín dụng, tiền tiết kiệm dự phòng, và độ ổn định công việc. Một hồ sơ cân bằng luôn mạnh hơn một hồ sơ chỉ giỏi một mặt.
Muốn biết DTI hiện tại của bạn là bao nhiêu và bạn mua được căn nhà giá bao nhiêu, hãy liên hệ William để được tư vấn miễn phí. William sẽ tính giúp bạn và chỉ ra những khoản nợ nào nên trả trước để tăng khả năng vay.