Một trong những rào cản lớn nhất khiến nhiều gia đình người Việt trì hoãn giấc mơ sở hữu nhà là niềm tin rằng họ phải tiết kiệm đủ 20% giá trị căn nhà mới có thể mua. Trên thực tế, đây là một trong những lầm tưởng phổ biến nhất về việc mua nhà tại Mỹ.
Lầm tưởng: Phải có 20% mới mua được nhà
Con số 20% xuất phát từ một quy tắc cũ liên quan đến việc tránh phải mua bảo hiểm khoản vay. Tuy nhiên, ngày nay có rất nhiều chương trình cho phép trả trước thấp hơn nhiều:
- Vay FHA: trả trước tối thiểu khoảng 3.5% nếu điểm tín dụng đạt yêu cầu.
- Vay thông thường (conventional): một số chương trình cho phép trả trước chỉ 3% với người mua nhà lần đầu.
- Vay VA: dành cho quân nhân và cựu chiến binh đủ điều kiện, trong nhiều trường hợp không cần trả trước.
- Vay USDA: cho một số khu vực nông thôn đủ điều kiện, cũng có thể không cần trả trước.
Sự thật: Trả trước ít hơn có đánh đổi
Trả trước thấp giúp bạn mua nhà sớm hơn, nhưng đi kèm một vài điều cần cân nhắc:
- Bảo hiểm khoản vay: Với vay conventional dưới 20%, bạn thường phải trả PMI (private mortgage insurance) cho đến khi đạt đủ vốn chủ sở hữu. Với FHA có một loại phí bảo hiểm riêng.
- Khoản vay lớn hơn: Trả trước ít nghĩa là vay nhiều hơn, dẫn đến tiền lãi trả trong suốt thời gian vay cao hơn.
- Tiền trả hàng tháng cao hơn: Do số nợ gốc lớn hơn.
Vậy con số thực tế bạn cần là bao nhiêu?
Ngoài tiền trả trước, bạn cần chuẩn bị cho:
- Chi phí đóng hồ sơ (closing costs): thường từ khoảng 2% đến 5% giá trị căn nhà.
- Tiền dự phòng: người cho vay muốn thấy bạn còn tiền tiết kiệm sau khi mua.
- Chi phí kiểm định và thẩm định: để đánh giá tình trạng và giá trị căn nhà.
Ví dụ, với một căn nhà giá 300.000 đô la, khoản trả trước 3.5% là khoảng 10.500 đô la, cộng thêm chi phí đóng hồ sơ. Con số này thấp hơn nhiều so với 60.000 đô la mà nhiều người lầm tưởng là bắt buộc.
Tiền trả trước có thể đến từ đâu?
Bạn không nhất thiết phải tự tích lũy toàn bộ. Các nguồn hợp lệ có thể bao gồm:
- Tiền tiết kiệm cá nhân.
- Quà tặng từ người thân (cần có thư xác nhận là quà, không phải khoản vay).
- Các chương trình hỗ trợ tiền trả trước (DPA) tại nhiều tiểu bang và địa phương.
Khi nào nên trả trước nhiều hơn?
Nếu bạn có đủ tiền và muốn giảm tiền trả hàng tháng, tránh bảo hiểm khoản vay, hoặc tăng khả năng cạnh tranh khi mua nhà, thì trả trước nhiều hơn có thể hợp lý. Đây là quyết định cân bằng giữa tiền mặt sẵn có và mục tiêu tài chính dài hạn của bạn.
Không có một con số đúng cho tất cả mọi người. Điều quan trọng là hiểu rõ các lựa chọn để chọn con đường phù hợp với hoàn cảnh của bạn. Nếu bạn muốn biết chính xác mình cần chuẩn bị bao nhiêu, hãy liên hệ với William để được tư vấn miễn phí bằng tiếng Việt.