Rất nhiều gia đình Việt kiếm sống bằng nghề tự kinh doanh: tiệm nail, nhà hàng, tiệm phở, buôn bán nhỏ, hoặc làm công việc nhận tiền mặt. Khi đi vay mua nhà, họ thường lo lắng: thu nhập của tôi thật nhưng không hiện đủ trên giấy tờ, liệu ngân hàng có duyệt không? Câu trả lời là có, nhưng bạn cần hiểu cách ngân hàng nhìn thu nhập của người tự kinh doanh.
Vì sao người tự kinh doanh khó vay hơn?
Với người làm công ăn lương, ngân hàng chỉ cần xem phiếu lương và W-2. Với người tự kinh doanh, ngân hàng nhìn thu nhập ròng sau khi trừ chi phí trên tờ khai thuế. Nghịch lý là bạn càng khai nhiều chi phí để giảm thuế thì thu nhập trên giấy càng thấp, và khả năng vay càng giảm. Đây là lý do nhiều người có tiền thật lại bị từ chối theo cách vay truyền thống.
Vay theo sao kê ngân hàng (bank statement loan)
Đây là giải pháp phổ biến cho người tự kinh doanh. Thay vì dùng tờ khai thuế, ngân hàng tính thu nhập dựa trên tiền vào tài khoản của bạn, thường là 12 đến 24 tháng sao kê. Họ cộng các khoản tiền gửi, trừ đi một tỷ lệ chi phí giả định (thường 30% đến 50% tùy ngành), và ra con số thu nhập dùng để xét vay.
- Thường yêu cầu tự kinh doanh ít nhất 2 năm.
- Đặt cọc thường cao hơn, khoảng 10% đến 20%.
- Lãi suất thường nhỉnh hơn vay thường một chút vì rủi ro cao hơn.
- Điểm tín dụng tốt sẽ giúp giảm cọc và lãi.
Cách chuẩn bị hồ sơ cho mạnh
Bắt đầu chuẩn bị trước ít nhất 12 tháng:
- Gửi tiền vào tài khoản một cách nhất quán. Nếu bạn nhận tiền mặt, hãy gửi vào ngân hàng đều đặn để tạo lịch sử tiền vào rõ ràng.
- Tách bạch tài khoản kinh doanh và cá nhân. Điều này giúp ngân hàng đọc sao kê dễ hơn.
- Tránh chuyển tiền lòng vòng lớn giữa các tài khoản, vì ngân hàng có thể loại những khoản không rõ nguồn.
- Giữ tín dụng sạch và trả nợ đúng hạn.
Các lựa chọn khác ngoài bank statement loan
Không phải ai cũng cần vay theo sao kê. Nếu hai năm tờ khai thuế của bạn cho thấy thu nhập ròng ổn định, bạn vẫn có thể dùng vay conventional hoặc FHA thông thường, thường với cọc thấp hơn. Với người mua nhà cho thuê, còn có vay DSCR xét theo dòng tiền của căn nhà thay vì thu nhập cá nhân. Mỗi con đường có ưu và nhược điểm riêng.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm lớn nhất là khai thuế quá thấp trong những năm định mua nhà mà không tính trước. Nếu bạn dự định mua nhà trong 1 đến 2 năm tới, hãy trao đổi với người khai thuế và chuyên viên vay cùng lúc, để cân bằng giữa tiết kiệm thuế và khả năng vay.
Nếu bạn tự kinh doanh và không chắc mình đủ điều kiện vay nào, hãy liên hệ William để được tư vấn miễn phí. William quen thuộc với hồ sơ của các chủ tiệm và người nhận tiền mặt, và sẽ giúp bạn tìm con đường phù hợp nhất.