Một trong những câu hỏi tôi hay nhận nhất là: "Tôi có thể dùng doanh thu Airbnb để đủ điều kiện vay không?" Câu trả lời là có — nhưng cách người cho vay tính con số đó có thể khác xa những gì bạn thấy trên bảng thống kê thu nhập. Hiểu rõ quy trình sẽ giúp bạn chuẩn bị hồ sơ đúng cách.
Có, thu nhập cho thuê ngắn hạn có thể tính được
Nhiều chương trình vay cho phép dùng thu nhập cho thuê ngắn hạn để hỗ trợ khả năng đủ điều kiện, dù là vay thông thường hay vay DSCR. Điểm mấu chốt là bạn chứng minh được thu nhập đó như thế nào.
Với căn nhà đã có lịch sử vận hành
Nếu căn nhà (của bạn hoặc của người bán) đã cho thuê ngắn hạn trước đó, người cho vay thường muốn xem:
- Báo cáo doanh thu 12 tháng từ nền tảng (Airbnb, VRBO...)
- Khai thuế thể hiện thu nhập cho thuê (với vay thông thường)
- Lịch sử đặt phòng và tỷ lệ lấp đầy
Doanh thu gộp sẽ bị điều chỉnh: người cho vay trừ đi tỷ lệ trống phòng, phí nền tảng, chi phí dọn dẹp, quản lý và bảo trì. Con số ròng còn lại mới là phần được đưa vào tính toán.
Với căn nhà mới, chưa có lịch sử
Nếu bạn mua một căn chưa từng cho thuê ngắn hạn, người cho vay thường dựa vào báo cáo tiền thuê thị trường — một bản định giá ước tính căn nhà có thể tạo ra bao nhiêu doanh thu dựa trên các căn tương tự trong khu vực. Một số chương trình dùng dữ liệu cho thuê ngắn hạn của thị trường, số khác dùng tiền thuê dài hạn tương đương để cho thận trọng.
Vay DSCR và thu nhập cho thuê ngắn hạn
Vay DSCR đặc biệt phù hợp ở đây, vì nó dựa hẳn vào dòng tiền của căn nhà thay vì thu nhập cá nhân của bạn. Nếu doanh thu cho thuê ngắn hạn (sau khi điều chỉnh) đủ để bao phủ khoản chi trả nợ, bạn có thể đủ điều kiện mà không cần nộp bảng lương hay khai thuế cá nhân.
Những điều làm hồ sơ mạnh hơn
- Lịch sử doanh thu ổn định, có thể kiểm chứng
- Điểm tín dụng tốt
- Khoản dự phòng tiền mặt vài tháng chi trả nợ
- Trả trước cao hơn, giúp giảm rủi ro cho người cho vay
Đừng quên yếu tố pháp lý địa phương
Ngay cả khi con số của bạn hoàn hảo, hãy nhớ rằng khả năng đủ điều kiện vay không đồng nghĩa với việc bạn được phép vận hành cho thuê ngắn hạn tại địa phương đó. Quy định khác nhau theo từng thành phố và quận, và một số nơi hạn chế hoặc cấm hẳn. Nếu địa phương siết chặt, dòng doanh thu bạn dựa vào có thể bị ảnh hưởng — hãy kiểm tra kỹ trước.
Lời khuyên về thuế
Cách bạn báo cáo thu nhập cho thuê ngắn hạn trên khai thuế có thể ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện với vay thông thường. Hãy trao đổi với CPA của bạn để hiểu tình huống cụ thể trước khi nộp hồ sơ.
Dùng thu nhập cho thuê ngắn hạn để đủ điều kiện là hoàn toàn khả thi khi bạn chuẩn bị đúng cách. Nếu bạn muốn biết doanh thu Airbnb của mình sẽ được tính ra sao cho một khoản vay cụ thể, William Trinh (NMLS 2837392) sẵn lòng trao đổi miễn phí và cùng bạn xem qua các con số.