"Tôi cần bao nhiêu tiền để bắt đầu đầu tư cho thuê ngắn hạn?" Đây là một trong những câu hỏi tôi nghe nhiều nhất. Câu trả lời trung thực là: nhiều hơn chỉ tiền đặt cọc. Nhiều nhà đầu tư mới chỉ tiết kiệm đủ cho tiền cọc rồi rơi vào khủng hoảng tiền mặt sau khi mua. Bài viết này phân tích các khoản tiền thực tế bạn cần chuẩn bị.
1. Tiền đặt cọc
Với bất động sản đầu tư, tiền đặt cọc thường cao hơn so với nhà ở chính. Người cho vay xem đây là khoản vay rủi ro hơn nên yêu cầu bạn góp nhiều vốn hơn. Tỷ lệ cụ thể tùy thuộc vào loại vay và hồ sơ của bạn — không có con số cố định cho tất cả mọi người.
2. Chi phí đóng giao dịch (closing costs)
Ngoài tiền cọc, bạn còn phải trả các chi phí đóng giao dịch: phí thẩm định, phí bảo hiểm quyền sở hữu, phí hồ sơ, và các khoản trả trước. Đây là một khoản đáng kể mà nhiều người quên tính vào.
3. Nội thất và trang bị
Đây là điểm khác biệt lớn giữa STR và cho thuê dài hạn. Một căn Airbnb cần được trang bị đầy đủ: giường, sofa, bàn ăn, dụng cụ nhà bếp, ga gối, khăn, đồ trang trí, wifi, thậm chí cả tách cà phê. Chi phí trang bị ban đầu có thể rất lớn, và bạn phải chi trước khi đón khách đầu tiên.
4. Quỹ dự phòng vận hành
Đây là phần quan trọng nhất mà người mới hay bỏ qua. Bạn cần một quỹ tiền mặt đủ để trang trải các khoản trả nợ và chi phí trong những tháng đầu khi lượng đặt phòng còn ít, cũng như cho những sự cố bất ngờ. Không có quỹ dự phòng, một vài tháng chậm khách có thể đẩy bạn vào tình thế nguy hiểm.
Thực tế, nhiều loại vay đầu tư còn yêu cầu bạn phải chứng minh có một số tháng dự phòng trong tài khoản như một điều kiện được vay.
5. Khoản đệm cho khởi đầu chậm
Một căn STR mới thường mất thời gian để xây dựng đánh giá, thứ hạng và lượng khách ổn định. Đừng giả định bạn sẽ đầy khách ngay từ tháng đầu. Hãy chuẩn bị tinh thần và tài chính cho một giai đoạn khởi động chậm.
Tổng cộng là bao nhiêu?
Không có một con số duy nhất đúng cho mọi người, vì nó phụ thuộc vào giá nhà, loại vay, và khu vực. Nhưng nguyên tắc thì rõ ràng: hãy cộng đủ tất cả các khoản trên — cọc, chi phí đóng, nội thất, và quỹ dự phòng — thay vì chỉ nhìn vào tiền cọc. Con số thực tế thường cao hơn nhiều so với dự tính ban đầu.
Các lựa chọn tài trợ
Tùy hồ sơ, nhà đầu tư STR có thể xem xét nhiều loại vay: vay đầu tư thông thường, vay DSCR (dựa trên dòng tiền của bất động sản), hoặc dùng vốn tích lũy từ nhà hiện tại qua rút vốn tái cấp vốn hoặc HELOC để có tiền đặt cọc. Mỗi lựa chọn có điều kiện riêng và không có gì được bảo đảm trước; mọi thứ tùy hồ sơ cụ thể của bạn.
Đừng quên phần thuế và quy định
Trước khi bắt đầu, hãy trao đổi với kế toán viên (CPA) về khía cạnh thuế, và kiểm tra kỹ quy định cho thuê ngắn hạn tại thành phố nơi bạn định mua — vì luật STR khác nhau ở mỗi nơi, và việc đủ điều kiện vay không có nghĩa là địa phương cho phép cho thuê ngắn hạn.
Nếu bạn muốn biết mình cần chuẩn bị bao nhiêu tiền và loại vay nào phù hợp với mục tiêu của mình, hãy liên hệ với William để được tư vấn miễn phí. Chúng ta có thể cùng lập một kế hoạch tài chính thực tế trước khi bạn bắt đầu.