Khi tính lợi nhuận của một căn Airbnb, nhiều người chỉ lấy doanh thu trừ đi khoản trả nợ vay và nghĩ phần còn lại là lời. Nhưng thực tế phức tạp hơn nhiều. Sau khi tự vận hành một căn cho thuê ngắn hạn, tôi đã học được rằng những chi phí ẩn mới là thứ quyết định bạn thực sự lời hay lỗ. Bài viết này liệt kê những khoản dễ bị bỏ sót nhất.
1. Chi phí quay vòng giữa các lượt khách
Mỗi lần khách check-out, căn nhà cần được dọn dẹp, giặt giũ ga gối, và chuẩn bị lại. Nếu bạn có nhiều lượt khách ngắn ngày, chi phí dọn dẹp cộng dồn rất nhanh — đôi khi ăn vào một phần lớn doanh thu. Khách lưu trú càng ngắn thì số lần quay vòng càng nhiều.
2. Vật dụng tiêu hao
Giấy vệ sinh, xà phòng, dầu gội, cà phê, gia vị, túi rác — những thứ nhỏ này tưởng rẻ nhưng khi phục vụ khách liên tục, chúng trở thành một khoản đều đặn mỗi tháng.
3. Phí nền tảng
Airbnb và các nền tảng đặt phòng khác thu một phần trăm trên mỗi giao dịch. Đây là chi phí bạn không thể tránh nếu dùng nền tảng để tìm khách.
4. Bảo hiểm chuyên dụng
Bảo hiểm nhà ở thông thường thường không đủ cho hoạt động cho thuê ngắn hạn. Bạn có thể cần bảo hiểm chuyên dụng cho STR, và loại này thường đắt hơn. Bỏ qua bước này là một rủi ro lớn.
5. Thuế lưu trú và thuế thu nhập
Nhiều thành phố yêu cầu thu và nộp thuế lưu trú (occupancy tax). Ngoài ra còn có thuế thu nhập trên phần lợi nhuận. Cách xử lý thuế cho STR khá phức tạp — hãy làm việc với kế toán viên (CPA) để hiểu rõ nghĩa vụ của bạn. Tôi không đưa ra lời khuyên về thuế.
6. Đồ nội thất và trang trí hao mòn
Đồ đạc trong một căn STR bị sử dụng cường độ cao và hao mòn nhanh hơn nhà bạn ở. Ga gối, khăn, ghế sofa, dụng cụ nhà bếp đều cần thay thế định kỳ. Hãy coi đây là một khoản chi thường xuyên, không phải một lần.
7. Bảo trì và sửa chữa khẩn cấp
Máy lạnh hỏng giữa mùa hè, ống nước rò rỉ, thiết bị ngừng hoạt động — với khách đang ở, bạn thường phải sửa gấp và trả giá cao hơn. Một quỹ dự phòng cho những tình huống này là điều bắt buộc.
8. Thời gian của chính bạn (hoặc phí quản lý)
Nếu tự vận hành, bạn đang bỏ ra rất nhiều thời gian: trả lời khách, điều phối dọn dẹp, xử lý sự cố. Nếu thuê công ty quản lý, họ thường lấy 15–25% doanh thu. Dù cách nào, đây cũng là một chi phí thật.
9. Khoảng trống và mùa thấp điểm
Không phải đêm nào cũng có khách. Những đêm trống và mùa thấp điểm làm giảm doanh thu trong khi chi phí cố định vẫn tiếp tục. Hãy tính đến điều này khi ước lượng dòng tiền.
Vì sao điều này quan trọng với khoản vay của bạn
Hiểu rõ toàn bộ chi phí giúp bạn ước lượng dòng tiền thực tế — điều đặc biệt quan trọng với các loại vay đầu tư như vay DSCR, nơi dòng tiền của bất động sản đóng vai trò chính. Con số càng thực tế, quyết định vay của bạn càng vững. Kết quả thực tế có thể thay đổi và không có gì được bảo đảm.
Nếu bạn muốn xây dựng một bức tranh chi phí trung thực trước khi mua căn Airbnb đầu tiên hoặc tiếp theo, hãy liên hệ với William để được tư vấn miễn phí. Tôi sẵn lòng chia sẻ kinh nghiệm thực tế và giúp bạn chuẩn bị tài chính vững vàng.