Nếu bạn đặt cọc dưới 20% khi mua nhà bằng vay conventional, rất có thể bạn sẽ phải trả một khoản gọi là PMI (private mortgage insurance), tức bảo hiểm khoản vay tư nhân. Nhiều người mua nhà lần đầu không biết khoản này cho đến khi thấy nó trong tiền trả hàng tháng. Hiểu PMI giúp bạn tiết kiệm được đáng kể.
PMI là gì và ai được lợi?
PMI bảo vệ ngân hàng, không phải bạn. Khi bạn đặt cọc ít, ngân hàng cho vay tỷ lệ cao trên giá nhà nên rủi ro của họ lớn hơn. PMI bù cho ngân hàng nếu bạn không trả được nợ. Bạn là người trả phí này, nhưng nó không bảo vệ bạn. Chi phí PMI thường vào khoảng 0,3% đến 1,5% số tiền vay mỗi năm, tùy điểm tín dụng và mức cọc, chia ra trả hàng tháng.
Cách tránh PMI ngay từ đầu
- Đặt cọc 20% trở lên với vay conventional là cách trực tiếp nhất để không phải trả PMI.
- Vay VA (cho quân nhân và cựu chiến binh đủ điều kiện) không có PMI dù cọc thấp.
- Một số chương trình cọc thấp như Fannie Mae HomeReady hay Freddie Mac Home Possible cho phép PMI được hủy sớm và đôi khi mức phí thấp hơn.
- Có cấu trúc gọi là lender-paid PMI, trong đó ngân hàng trả PMI nhưng đổi lại lãi suất cao hơn một chút. Đây là đánh đổi cần tính kỹ.
Lưu ý về FHA
Vay FHA không dùng PMI mà dùng MIP (mortgage insurance premium), hơi khác. Với nhiều khoản FHA hiện nay, MIP kéo dài suốt thời hạn vay nếu bạn cọc dưới 10%. Cách phổ biến để bỏ MIP là tái vay (refinance) sang conventional khi bạn đã có đủ vốn tự có trong nhà.
Cách bỏ PMI trên vay conventional
Đây là phần tin vui, vì PMI không phải vĩnh viễn:
- Tự động hủy ở 78%: Theo luật liên bang, ngân hàng phải tự bỏ PMI khi số dư vay giảm còn 78% giá trị nhà ban đầu, nếu bạn trả đúng hạn.
- Yêu cầu hủy ở 80%: Bạn có quyền yêu cầu bỏ PMI khi số dư đạt 80% giá trị nhà ban đầu.
- Nhờ giá nhà lên: Nếu khu vực của bạn tăng giá, bạn có thể yêu cầu thẩm định lại (appraisal). Nếu vốn tự có đạt 20% nhờ nhà tăng giá hoặc bạn tự cải tạo, có thể bỏ PMI sớm hơn.
- Trả thêm gốc: Trả thêm mỗi tháng giúp bạn đạt mốc 20% nhanh hơn.
Đừng chờ đợi thụ động
Nhiều gia đình trả PMI dư nhiều tháng vì không biết mình đã đủ điều kiện bỏ. Hãy theo dõi số dư vay và giá trị nhà, rồi chủ động liên hệ ngân hàng khi đến mốc.
Nếu bạn muốn biết mình đang trả PMI bao nhiêu và khi nào có thể bỏ, hãy liên hệ William để được tư vấn miễn phí. William sẽ giúp bạn tính thời điểm và so sánh xem tái vay có lợi không.